Investissement locatif ou mise en location d'un logement vacant

Les bonnes pratiques pour se lancer

Lorsque l’on a un projet d’investissement locatif, il est essentiel de l’inscrire dans une stratégie globale et durable, c’est-à-dire prendre en compte à la fois :

• le coût de l’achat du bien et des éventuels travaux ;
• la rentabilité de la location (loyers perçus et frais de location) ;
• la fiscalité applicable.

Comment choisir son bien ?

Il est essentiel d’analyser l’impact global de votre investissement sur votre budget, aujourd’hui et dans les années à venir.

Aussi, avant de vous positionner sur un bien (maison ou appartement), il est indispensable d’analyser le marché immobilier local :

• niveaux de loyers pratiqués ;
• prix de vente dans le quartier ;
• types de logements recherchés.

Choisissez un logement que vous pourrez louer facilement en vous assurant que la demande locative correspond au bien que vous envisagez d’acquérir et, éventuellement, que vous pourriez occuper à terme.

Par ailleurs, vérifiez la qualité du logement, notamment :

• la performance énergétique ;
• l’état général du bien ;
• les équipements.

Si vous achetez en copropriété, soyez vigilant aux frais partagés par l’ensemble des copropriétaires. Ainsi :

• examinez le règlement de copropriété ;
• vérifiez l’état de l’immeuble ;
• renseignez-vous sur les charges et les travaux à venir.

Comment déterminer la rentabilité tirée de la location ?

Mettre en location votre logement vous permet d’obtenir des revenus de la part de vos locataires (le loyer).

Toutefois, votre loyer doit :

• être cohérent avec le marché local ;
• le cas échéant, respecter l’encadrement des loyers.

Garder en tête qu’une location implique de nombreux coûts, notamment :

• les réparations et travaux à votre charge ;
• les charges de copropriété (partiellement récupérables sur le locataire) ;
• les frais de gestion ou de mise en location ;
• les assurances ;
• les taxes et impôts sur les loyers perçus.

Par ailleurs, pensez aussi aux imprévus qui réduiront vos revenus locatifs comme :

• la vacance locative ;
• les retards ou impayés des loyers ;
• le cas échéant, le retard de livraison (notamment si vous achetez un bien neuf, par le biais d’une Vente en l’état futur d’achèvement, VEFA).

Enfin, si vous gérez vous-même le bien, vous devrez également connaître les droits et obligations du bailleur et du locataire.

Quels sont les impôts et avantages fiscaux ?

Mettre en location votre logement ne vous dispense pas de vos obligations fiscales.

Aussi, vous devrez notamment vous acquitter :

• de la Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ;
• de la redevance d’eau et d’assainissement ;
• le cas échéant, de la Taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH).

Par ailleurs, vos revenus locatifs seront à la fois soumis :

• aux prélèvements sociaux (17,2 %) ;
• à l’impôt sur le revenu. Le montant dépendra du régime auquel vous serez imposé selon que vous mettez votre bien en location meublée ou en location nue.

Toutefois, il existe des dispositifs fiscaux pour encourager l’investissement locatif dont les avantages varient, comme :

• Loc’Avantages ;
• Denormandie.

Il est donc essentiel de comparer ces solutions en fonction de votre situation, de votre fiscalité et de votre projet à long terme.

les dispositifs fiscaux peuvent être intéressants, mais ils impliquent des contraintes strictes :

• plafonds de loyers ;
• conditions de ressources des locataires ;
• durée d’engagement de location.